房貸利率降了，購房的時(shí)機(jī)到了嗎？隨著新一輪LPR下調(diào)終于落地，這個(gè)問題再次擺在很多人面前。

【資料圖】

2023年6月20日上午，萬眾矚目的LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率）數(shù)據(jù)官宣：1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%，相比上一期均下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。這是自去年8月以來，時(shí)隔10個(gè)月后LPR再次下調(diào)。

在過去一周中，央行已經(jīng)動作頻頻：先是6月13日宣布開展20億7天逆回購操作，中標(biāo)利率1.9%；兩天后，又宣布開展2370億元1年期的MLF利率（中期政策利率）操作，中標(biāo)利率2.65%?；谶@一系列政策調(diào)整信號，市場不由得猜測：LPR要下調(diào)了？

▲（圖源/視覺中國)

如今，靴子落地。

眼下，房地產(chǎn)市場在期待著一輪政策的“及時(shí)雨”，重新澆活樓市。被各大券商期盼已久的LPR下調(diào)，將給購房者和市場帶來什么樣的變化？

01、LPR下調(diào)后，百萬房貸月供少還57元

LPR的起落，都關(guān)乎著購房者們的還貸壓力。隨著LPR下調(diào)，新的房貸利率也將應(yīng)聲調(diào)整。但對于房貸族們來說，想要靠LPR下調(diào)節(jié)省一大筆月供成本，可能并不現(xiàn)實(shí)。

所謂“LPR”，全稱為“貸款市場報(bào)價(jià)利率”，由18家銀行每月向全國銀行間同業(yè)拆借中心報(bào)價(jià)后計(jì)算得出，并分為“1年期”和“5年期”兩個(gè)期限品種，跟房貸利率掛鉤的是5年期以上的LPR。

自實(shí)行LPR之后，房貸利率由之前的基準(zhǔn)利率+浮動率，變成“LPR+基點(diǎn)”。宋濤早在2010年就拿到了北京樓市的入場券。那時(shí)，他曾向工商銀行申請了一筆商業(yè)房貸，貸款期限25年。按貸款基準(zhǔn)利率上浮10%的比例計(jì)算，他每年的房貸利率約為5.39%。合同期限近半，宋濤卻在2020年面臨了一個(gè)新抉擇：到底是選擇LPR+點(diǎn)，還是維持現(xiàn)有固定利率？

他必須在2020年3月至8月間作出決定，且不再允許更換。研究了數(shù)月LPR利率后， 宋濤還是選擇了保持固定利率不變。

的確，2015年-2019年，我國5年期貸款基準(zhǔn)利率一直是4.9%。但宋濤沒料到的是，自2019年實(shí)行LPR以來，五年期的LPR從最高點(diǎn)的4.85%，降到現(xiàn)在的4.2%，一共調(diào)整過七次，且全部都為下調(diào)。

如今，對于選擇固定利率模式的買房人而言，無論LPR下調(diào)了多少，他們都享受不到。

而部分能享受到LPR下調(diào)利好的人也認(rèn)為，這點(diǎn)好處其實(shí)“沒多大”。以“100萬貸款本金、30年期、等額本息”房貸計(jì)算，根據(jù)貝殼統(tǒng)計(jì)首套房全國平均房貸利率4%來看，其月供額為4774元。而LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)后，其房貸利率則為3.9%，月供額為4717元，相比利率調(diào)整前，月供減少了57元。

2021年，小敏終于下定決心，買了北京一所位于北五環(huán)外的新房。但在小敏好不容易湊足了200萬元的首付后，5.7%的房貸利率，如今卻壓得她喘不過氣。

“當(dāng)時(shí)我的商業(yè)貸款180萬，貸款利率為5.7%，貸款年限25年。按照等額本息，我每月需要還貸1.1萬元。但如果我現(xiàn)在買房，按照4.75%利（4.2%的LPR加55個(gè)基點(diǎn)）計(jì)算，每月還貸1萬元，每月差了一千?！毙∶粽f道。

實(shí)際上，盡管房貸利率以LPR為基準(zhǔn)，但加減的基點(diǎn)數(shù)則根據(jù)各地的具體情況自行決定。這導(dǎo)致的結(jié)果是，盡管2021年的房貸LPR利率有所下降，但由于一些樓市相對火爆的城市基點(diǎn)在不斷上漲，購房者的房貸利率依舊創(chuàng)新高。

在挑地段、挑戶型這件事上費(fèi)勁心思的小敏，最終還是沒躲過高房貸利率的問題。

最新LPR下降到4.2%后，小敏的貸款利息有所降低了，但由于房貸利率每年年初才做調(diào)整，小敏還得等到明年初才能享受到降息的好處。

02、提前還貸趨勢會延續(xù)么？

LPR利率下調(diào)的當(dāng)天，“房貸”的話題迅速登上微博熱搜，并引發(fā)網(wǎng)友的熱議：“雷聲大雨點(diǎn)小”“銀行又開始誘惑我買房了”……

2023年上半年，各地開啟了首套房貸利率的降息潮，一些二三線城市的首套房利率低至3.7%。與此同時(shí)，由于房價(jià)增速不及預(yù)期、投資回報(bào)率偏弱等因素，不少背了高利率的購房者們，開始在銀行門口排隊(duì)還貸，提前還貸趨勢愈演愈烈。

北京某國有股份制銀行支行的一位按揭貸款經(jīng)理方鴻對「市界」透露，“現(xiàn)在光我們一個(gè)支行，1個(gè)月提前還款的金額就達(dá)到10個(gè)億，以前一個(gè)月只有差不多兩三億。現(xiàn)在我們還款壓力特別大，貸款放不出去，貸款的客戶又少，客戶在貸款金額上都是能少貸就少貸?！?/p>

貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年5月貝殼百城平均首套主流房貸利率為4%，較4月微降1個(gè)基點(diǎn)；平均二套主流房貸利率則為4.91%，環(huán)比與4月持平。

手里有余錢的購房者，都開始選擇提早還清貸款。而那些尚無法還清房貸的購房者就只有兩個(gè)選項(xiàng)：拋售房屋，或者繼續(xù)承擔(dān)高息貸款。一時(shí)間，有關(guān)下調(diào)存量房貸利率的呼聲越來越高。

但和LPR利率相比，市場各方更為關(guān)注的，則是LPR的加點(diǎn)變動問題。和LPR利率下調(diào)相比，加點(diǎn)數(shù)據(jù)是一個(gè)更為靈活的調(diào)整數(shù)據(jù)，“LPR+點(diǎn)”共同組成了當(dāng)前的居民購房貸款利率。不過，由于不同人的買房時(shí)間不同，加點(diǎn)的高低也不一樣。

然而，根據(jù)合同約定，存量房貸客戶每年的實(shí)際房貸利率，LPR可以調(diào)整，但是加點(diǎn)部分就不能再變動。

“大家期待房貸利率的加點(diǎn)部分能夠調(diào)整，但我認(rèn)為可能性非常小，因?yàn)閷τ谏虡I(yè)銀行來講，它們的利息差空間已經(jīng)很窄了。”從事國內(nèi)貨幣金融研究的分析師劉城認(rèn)為。

5月19日國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，銀行業(yè)一季度凈息差為1.74%，較2022年四季度的1.91%下降0.17個(gè)百分點(diǎn)，再創(chuàng)歷史新低。

據(jù)中信證券測算，如果符合條件的25%-50%的存量按揭貸款利率下調(diào)40bps，商業(yè)銀行年利息收入或?qū)p少388億-776億元，對應(yīng)息差下滑1.6-3.2bps。下調(diào)存量房貸利率進(jìn)一步壓低了銀行利潤空間。

劉城表示，“商業(yè)銀行的盈利近幾年雖然沒有明顯的下降，但是本身并沒有太強(qiáng)的盈利空間。如果降了居民房貸利率，等于進(jìn)一步壓縮了商業(yè)銀行的收益。如果不能給商業(yè)銀行去降負(fù)債端成本的情況下，降低加點(diǎn)幅度的可能性比較低?！?/p>

不過，即使降低房貸利率中的加點(diǎn)部分，對樓市的扭轉(zhuǎn)作用真的大么？中國民生銀行研究院院長溫彬?qū)Α甘薪纭贡硎荆坝绊懛康禺a(chǎn)市場的，不僅僅是利率問題，目前大家主要是對市場復(fù)蘇缺乏信心。”

“以前房貸利率搞到6%、7%的時(shí)候，也沒人覺得貴。為什么？因?yàn)榇蠹翌A(yù)期房價(jià)還會漲，如果預(yù)期房價(jià)不漲，現(xiàn)在利率降得再低大家都不愿意買房?！睖乇蛘f道。

那么如何提振市場信心呢？溫彬認(rèn)為，“現(xiàn)在很多改善型和剛改型需求，由于二套房貸利率，限購政策等影響，沒有得到釋放。所以，在推出貨幣政策推出的同時(shí)，也要推出同步推出其他措施，例如進(jìn)一步降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)等。”

經(jīng)歷了樓市“小陽春”的曇花一現(xiàn)后，樓市又再降溫，何時(shí)回暖依然在未定之天。而LPR下調(diào)，或許還只是一道“提鮮劑”。

（文中小敏、劉城、宋濤、方鴻為化名）

作者 | 李 逗

編輯 | 孫春芳

運(yùn)營 | 劉 珊

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