中房報記者 付珊珊 上海報道

【資料圖】

時隔一年，4月25日，江蘇中南建設(shè)集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“中南建設(shè)”，000961.SZ）業(yè)績會上，管理層再次向投資者道歉。

2021年，中南建設(shè)成立34年來首次出現(xiàn)虧損，在去年4月27日的業(yè)績會上，董事長陳錦石向投資者公開道歉。2022年，市場依然低迷，中南建設(shè)的業(yè)績依然沒有好轉(zhuǎn)。根據(jù)中南建設(shè)4月24日發(fā)布的年報顯示，2022年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入590.4億元，歸屬上市公司股東的凈利潤虧損91.7億元，虧損繼續(xù)擴(kuò)大。

對此，陳昱含向投資者做出解釋，她表示，過去一年，中南建設(shè)在經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流始終緊張的情況下，盡管在融資展期和化債、在資產(chǎn)處置和加快銷售、在穩(wěn)定生產(chǎn)和支出排序、在與政府溝通合作，包括公司力所能及的管理減負(fù)和組織優(yōu)化等多方面都竭盡了全力，大幅緩解了現(xiàn)金流壓力，也降低了整體的有息負(fù)債，但這些舉措是以犧牲利潤為代價的，最終形成了超91億元的虧損。

“我們既痛心也無奈?！痹跇I(yè)績會上，這位年輕的二代掌門人代表股東和管理團(tuán)隊(duì)向投資者致以深深的歉意并誠懇接受批評。

在深刻檢視過去的基礎(chǔ)上，陳昱含也向投資者剖析了中南建設(shè)目前的經(jīng)營基本面和接下來的發(fā)展思路。她認(rèn)為，中南建設(shè)的發(fā)展“短期有困難，中期有信心，長期要轉(zhuǎn)型”。接下來的2023年，中南建設(shè)要把握時機(jī)，休養(yǎng)生息，力保交付，修復(fù)利潤。

對此，陳昱含是有信心的。她表示，2023年，中南建設(shè)的盈利不會進(jìn)一步惡化，因?yàn)殡S著中央和地方房地產(chǎn)政策的刺激落地，預(yù)計2023年的銷售規(guī)模不會小于2022年，竣工規(guī)模也更大，因此結(jié)算利潤有保障。

短期內(nèi)壓力仍然不小

在行業(yè)非良性循環(huán)深刻影響下，中南建設(shè)2022年面臨了“生死考驗(yàn)”。

為持續(xù)保證經(jīng)營安全，中南建設(shè)過去一年加大現(xiàn)房庫存去化，當(dāng)期銷售當(dāng)期確認(rèn)收入資源帶來更多虧損，同時，公司增加了對存貨計提的跌價準(zhǔn)備和各項(xiàng)應(yīng)收款項(xiàng)等計提的減值準(zhǔn)備，各項(xiàng)費(fèi)用率亦有增加，由此帶來虧損加大。

盡管未能擺脫虧損局面，但因多年來堅持財務(wù)自律與經(jīng)營自驅(qū)，中南建設(shè)穩(wěn)住了現(xiàn)金流。截至2022年末，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額62.5億元，連續(xù)5年保持正值。

“盡管公司的現(xiàn)金流在逐步好轉(zhuǎn)，但短期內(nèi)的經(jīng)營壓力依然不小。”陳昱含坦言。

她表示，從本輪整個周期來看，在“房住不炒”的大方針下，投資需求已經(jīng)大幅下降，居民端的收入和負(fù)債能力也存在顯著瓶頸，這導(dǎo)致此輪政策刺激下的回暖并不像以往那樣強(qiáng)勁，供給端的修復(fù)趕不上需求，民企的縮表還遠(yuǎn)未結(jié)束。因此可以看到，除了央企國企，土地市場的投資還在低位。兩方面原因交織導(dǎo)致市場溫和而克制的復(fù)蘇，且陳昱含判斷，這個復(fù)蘇之路還比較漫長。

從融資端來看，雖然存在“三支箭”的融資利好，但民營企業(yè)的信用修復(fù)不是短期內(nèi)能夠完成的，相對央企國企而言，民營房企的融資條件依舊苛刻。比如外界關(guān)心的定增，陳昱含預(yù)計在下半年才能真正落地。

“在發(fā)債方面，目前也有不少困難要去克服，我們也還在努力突破。”陳昱含表示，目前主要還是跟各家銀行在緊密合作，做好項(xiàng)目層面的融資安排，也同時利用好保交付的各類政策性資金。

截至2022年底，中南建設(shè)有息負(fù)債降至475.5億元，比上年末減少147.2億元，繼續(xù)在行業(yè)內(nèi)保持低位水平。但也應(yīng)看到，中南建設(shè)接下來一年的短債依然有232億元，對比約137億元的貨幣資金，短期內(nèi)的兌付壓力還是很大。

陳昱含表示：“我們也還在跟債權(quán)人密切溝通，大力推進(jìn)相關(guān)債務(wù)的展期和調(diào)整，確保兌付形勢不進(jìn)一步劣化，為2023年的休養(yǎng)生息創(chuàng)造一個有利的外部條件。”

此外，從2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場遇冷明顯，不少民營房企都暫停投資，中南建設(shè)也在此之列。暫停投資是一把“雙刃劍”，雖然能保留現(xiàn)金流，保證企業(yè)安全，但由于長期沒有拿地，中南建設(shè)的營業(yè)收入規(guī)模也在大幅收縮，更重要的是，在此情況下，各項(xiàng)支出和費(fèi)用的壓力也在加大，后續(xù)發(fā)展壓力也會更大。

轉(zhuǎn)變發(fā)展模式是必由之路

對未來充滿信心

雖然短期的經(jīng)營發(fā)展存在困難和壓力，但中南建設(shè)的管理層對未來依然保持信心。

這種信心主要來源于中央和地方的各項(xiàng)刺激政策在陸續(xù)落地。今年一季度，伴隨著利好政策落地，地產(chǎn)回穩(wěn)態(tài)勢是確定的，絕大多數(shù)大中城市的新房和二手房都出現(xiàn)量價止跌。

“盡管目前是漸進(jìn)和溫和的復(fù)蘇，但中期來看，量價走高是大概率事件?！标愱藕M(jìn)一步解釋道，考慮到本輪地產(chǎn)行業(yè)的危機(jī)，并非發(fā)源于需求側(cè)，也就是說這一輪地產(chǎn)情況跟以往是不一樣的，庫存量是不大的，因此后續(xù)資產(chǎn)和存貨的價值修復(fù)是有空間的。目前，中南在項(xiàng)目這塊采取“一盤一策”，在這種情況下，公司一定會平衡好流速和利潤之間的關(guān)系。

對于2023年，陳昱含表現(xiàn)出了信心，她認(rèn)為，盡管2022年虧損較大，但如果市場能夠進(jìn)一步走向良性循環(huán)，2023年就一定能實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。

陳昱含表示，2023年，中南建設(shè)經(jīng)營性現(xiàn)金流入一定會好于2022年，管理層也會做好各項(xiàng)經(jīng)營支出和成本的排序，確保經(jīng)營性現(xiàn)金流的凈額持續(xù)為正。從工程端來看，2023年的工程總支出下降，但銷售規(guī)模不低于2022年，這給現(xiàn)金流好轉(zhuǎn)奠定了基礎(chǔ)。在這個基礎(chǔ)上，中南建設(shè)2023年工作的重心就是保交付，竣工規(guī)模會大于2022年。

據(jù)其年報數(shù)據(jù)顯示，2022年全年，中南建設(shè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)累計完成7.2萬套房屋交付。

除此以外，為了節(jié)省費(fèi)用，中南建設(shè)2023年將在組織上持續(xù)進(jìn)行優(yōu)化，讓組織規(guī)模和業(yè)務(wù)規(guī)模建立一個合理、可持續(xù)的平衡關(guān)系。

在業(yè)績會上，陳昱含也為中南建設(shè)2023年發(fā)展提出了四個方面16字方針，即“把握時機(jī)，休養(yǎng)生息，力保交付，修復(fù)利潤”。

在陳昱含看來，外部環(huán)境和市場環(huán)境決定了過去地產(chǎn)高杠桿高周轉(zhuǎn)的打法已經(jīng)是過去時，建筑業(yè)務(wù)重產(chǎn)值大于重利潤的時代也過去了，無論是從被動還是主動來看，中南建設(shè)的業(yè)務(wù)模式會發(fā)生根本的變化，盈利的核心來源將會從規(guī)模和杠桿，轉(zhuǎn)向質(zhì)量和利潤。因此，無論是建筑還是地產(chǎn)業(yè)務(wù)，都會收縮和優(yōu)化布局，提升投資跟運(yùn)營管理，尤其是對利潤和現(xiàn)金流的要求。

“長期來看，還是需要提高發(fā)展質(zhì)量，轉(zhuǎn)變發(fā)展模式是必由之路。”陳昱含表示。

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