來源：視覺中國

作者 | 郭一非

(資料圖片僅供參考)

編輯 | 楊布丁

出品 | 棱鏡·騰訊小滿工作室

成都市區(qū)往東約40公里，龍泉山深處有座1800多年歷史的古寺，因藏有一部石刻《金剛經(jīng)》，得名為石經(jīng)寺。相傳在此求財、求姻緣都很靈驗，多年來門客不絕，香火旺盛。

作為一家規(guī)模房企成都區(qū)域負責人，在4月土拍的前一天，林海（化名）也慕名而來燒香拜佛，“剛跪下抬頭走兩步，就遇到別家開發(fā)商老板，再走一會又碰上一個投資線同行”，幾個人相視一笑，“大家都來了”。

如今，焦慮的情緒彌漫在成都土地市場。2023年3月，在成都7宗參拍住宅用地中，5宗地都達到熔斷最高限價，溢價率最高為15%。進入4月，土地爭奪戰(zhàn)更為激烈。6宗住宅用地中，5宗地達到熔斷封頂價。爭搶最為激烈的一宗地，有32家房企進入搖號抽簽環(huán)節(jié)。

按照當?shù)赝僚囊?guī)則，一旦拍到最高限價，隨即進入搖號抽簽環(huán)節(jié)。這意味著，財力之外，誰能拿到地，完全看運氣。

支撐開發(fā)商擠破頭下注的動力，源自于成都持續(xù)回暖的樓市。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，成都新房、二手房的價格，已經(jīng)環(huán)比連續(xù)上漲了15個月。成交量也在節(jié)節(jié)攀升，成都購房通數(shù)據(jù)顯示，1-3月新房成交量分別為8479套、11312套和15351套，4月至今已成交12600多套。二手房則更為火熱，3月份成交高達28576套，環(huán)比增長50%，同比增幅高達106%，創(chuàng)下單月歷史成交紀錄。

“今年以來，我每周都能接到房產(chǎn)和貸款中介的推銷電話，頻率遠超前兩年，可見今年樓市多么熱。”一位成都當?shù)赜^察人士肖建（化名）告訴作者。

“別的城市小陽春行情從3月開始降溫，但成都目前并沒有冷卻的跡象?！币晃籘OP10房企成都市場研究人士則對作者稱。

如今，這座西南重鎮(zhèn)常住人口已達2126.8萬人，僅次于重慶、北京和上海，去年更有7.6萬新增人口來到成都。借助于政府恰當?shù)乃山墭鞘姓{(diào)控，輔助于城市內(nèi)生的購買動力，助推成都走出了一條明顯上升的獨立行情，這樣強勁復蘇的熱度，即便放眼一二線城市也屈指可數(shù)。

瘋卷90平和143平戶型

“原本覺得疫情后大家沒什么錢，換房也不著急，結果過了年發(fā)現(xiàn)周圍看房的人特別多，我們十個人的部門，年后有三個人都買了房。”老家山東的宋輝（化名）告訴作者，大家想法都差不多，“現(xiàn)在利率才4.17%，也怕往后越來越貴，這才著急上了車”。

2015年川大畢業(yè)后，宋輝選擇留蓉，從事軟件開發(fā)工作，成為新成都人。兩年后，趕在限購前，他買下了錦江區(qū)一處86平米的小三居，總價約90萬元。如今，這套房已漲到200萬元。

今年3月，考慮到孩子上學和改善需求，宋輝一家看中了天府新區(qū)麓湖板塊一則樓盤，賣了房，加上這兩年的積蓄，買下了這套面積140平左右、總價接近400萬元的新房?！艾F(xiàn)在改善基本都往南邊跑，比如高新、天府新區(qū)，那邊就業(yè)機會相對也多?！?/p>

接盤宋輝二手房的，也是剛來成都落戶不久的一對夫妻。200萬左右的總價，附近兩條地鐵線要開通，商業(yè)醫(yī)院配套馬上也要起來，剛好滿足了剛需一族的需求。

宋輝一買一賣的案例，契合了當下成都樓市復蘇的運行邏輯，即剛需客群作為購房主力，支撐起了二手房市場，騰挪出房票和資金之后，大量改善客戶則奔向新房售樓處，二者打通了良性循環(huán)。

按照克而瑞地產(chǎn)的研究統(tǒng)計，成都二手房市場啟動行情比新房更早，成交量也在2022年首次超過新房。從去年下半年起，每個月的二手房成交量都創(chuàng)下歷史新高。其中3月份成交的28576套二手房中，中心城區(qū)占比超過87.5%。

“總價150萬以內(nèi)、面積90平米左右?！鄙鲜鲅袌笾赋?，這是成都二手房成交的核心特征，代表著真實的市場購買力。

反觀新房市場。2023年一季度，去化率90%以上的項目，全部位于一圈層核心優(yōu)質(zhì)板塊，基本都是120-200平米以上的改善產(chǎn)品。這其中，主力價格500萬以上的高端項目開盤17次，其中13盤次開盤即罄。

“成都這些年地價高，你必須要抓住最有支付能力的客群，否則就掙不到錢，所以新房主力戶型都是130以上起步，全是改善產(chǎn)品?！鼻笆鯰OP10房企成都市場研究人士向作者分析。

有意思的是，現(xiàn)在的成都新房市場，正在瘋狂內(nèi)卷143平米的戶型。因為按照政策規(guī)定，一旦超過144平米，即被認定為非普通住宅，首付增加到五成的同時，也不能享受3%的契稅補貼。

上述研究人士感慨稱，143屬于量價平衡點，很多項目做得沒有一丁點的浪費，近乎100%的得房率，甚至考慮到成都人愛打麻將的需求，“大陽臺都做到長8米多、寬2米多，可火爆了”。

“新西蘭”人民南下首選地

“購房情緒”，這是多位成都市場人士共同提到的一點。

一位TOP20房企成都營銷負責人對作者解釋稱，雖然談不上大家對買房有信仰，但至少情緒比較好，買了不至于跌；人口紅利的吸引力，外加產(chǎn)業(yè)配套布局都還堅挺，成都這些年沒有傳遞出樓市要崩塌的信號，前兩年交付貨不對板外，爛尾樓也少，這和背后政府操盤樓市的節(jié)奏和思路強相關。

他認為，成都樓市的市場份額，基本被央國企、地方城投以及龍湖這類穩(wěn)健民企所瓜分，加上當?shù)仡A售資金監(jiān)管嚴格，整體交付還是很安全。恒大暴雷后，成都幾個項目都被政府介入接管了，這無疑也增加了購房者的信心。

在樓市調(diào)控方面，以去年“5·31”救市政策為風向標，限購、限貸、限售等需求端限制政策全面松綁，長期積壓的改善需求得以釋放，眼下幾乎是成都樓市最為寬松的時刻。

“與武漢、重慶等城市相比，成都的購房需求沒被透支。這些年都是在局部放松，新增購買力并沒有完全釋放，現(xiàn)在落戶或者1年社保才能買房?！鼻笆鍪袌鲅芯咳耸空J為，市場稍給一點信心，大家覺得不會跌，購買力就可以釋放。

“現(xiàn)在成都越來越卷，很多人擔心再不買以后上不了車?！毙そǜ嬖V作者，2016年之前，成都均價才八九千，也不限購，但2016年大漲后很快出了限購政策，很多人買房來不及，這次看到房價這一年多漲幅領跑全國后，恐慌心理下也出手了。

當然，購買力背后是人口紅利效應發(fā)揮效力。

2022年，成都GDP經(jīng)濟總量首次突破2萬億，排名全國第七位。電子信息產(chǎn)業(yè)規(guī)模超過1萬億，騰訊、阿里、字節(jié)等大廠均在當?shù)赝顿Y布局。當?shù)刂髡咭蔡岢觥爱a(chǎn)業(yè)建圈強鏈行動”，希望做大制造業(yè)，將裝備制造也提高至萬億級產(chǎn)業(yè)規(guī)模，補齊第二產(chǎn)業(yè)短板。

加之成都美食、安逸生活等網(wǎng)紅標簽，正吸引大批年輕人前往。智聯(lián)招聘統(tǒng)計稱，新一線城市中，成都應屆生的流入占比，已連續(xù)6年排名全國第一。

這兩年，肖建明顯感覺來成都“打工”的人多了不少?！澳闳绻荏w驗一下早高峰成都一號線的南向人流，晚高峰再到天府三街附近去走走，絕對不輸北京地鐵和互聯(lián)網(wǎng)云集的后廠村?！?/p>

在他看來，省內(nèi)人口一直在向成都集中，川內(nèi)新一代在成都買房順理成章。去年成都人口增加7.6萬，全省人口只增加了2萬，這說明大部分地級市人口都在下滑，人還在往省會走。

此外，最近幾年，青海、新疆、甘肅當?shù)叵M能力較強的人買房也會選擇成都?！坝幸粋€開玩笑的說法，成都是‘新西蘭’人民（新疆、西寧、蘭州）南下的首選。相對沿海城市，成都房價友好得多，城市形象好，醫(yī)療、教育等資源都不錯。記得前年去西寧旅游，就在當?shù)乜吹搅顺啥紭潜P的廣告。”肖建笑稱。

一位規(guī)模房企成都投拓總監(jiān)對作者表示，政府一直在壓制新房價格，坊間不成文規(guī)定，每年漲價不超過4.2%，原來清水毛坯限價不超過3萬元，加上3000元的裝修，也就3.3萬元。去年限價開始放松，今年限價首次突破3萬大關，最近青羊區(qū)一宗地的清水限價已經(jīng)刷新到最高3.5萬元。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年3月，成都二手成交均價為16464元，新房備案均價為18279元。

5萬人搶180套房仍是個案

“眼睜睜地看著市場這么好，我們空有一身武藝無法施展?！绷趾o奈地告訴作者，公司現(xiàn)在在售項目并不多，有的項目車位都賣完了。

他介紹稱，此前2022年10月份第三批次土拍很冷清，大家都很悲觀，整體溢價率才0.2%，除了龍湖、中鐵建之外，基本都被地方城投平臺拿下，“現(xiàn)在到了豐收季，眼看著人家收割市場紅利”。

市場復蘇的勢頭超出預期，拿不到地成為最大痛點，燒香拜佛只能算是心理安慰。

如今，除了位置好之外，作為供地方，地方政府也抬高了限價空間、取消配建人才公寓等方式，給開發(fā)商預留足夠的利潤空間，并對不同區(qū)位地塊進行調(diào)價。

例如，2021年土拍中，房價與地價的起始價差，基本在每平米7000元-9000元。到了2022年，主力價差則拉升至1.2萬-1.6萬元。2023年的土拍也延續(xù)了去年的主力價差，最高一宗地的起始房地價差達到1.85萬元。

一家TOP30房企投拓負責人對作者表示，原來配建租賃房，要占有很大現(xiàn)金流，隱性成本很高，現(xiàn)在房地價差就是實打實的，基本上都能有一萬二左右，“只要正常做，都有利潤”。

他同時對作者表示，現(xiàn)在大家共識是收縮回歸一二線城市，落地到成都就是聚焦在主城區(qū)的一二圈層，大家都往里扎，至于投資熱度持續(xù)多久，還是要看市場復蘇的持續(xù)性。

比如，今年三、四月份的土拍中，3宗零溢價土地均在主城區(qū)外的近郊，包括龍泉驛、新都、溫江，都江堰、彭州等遠郊區(qū)域甚至沒有土地入市。

一位熟悉成都土拍的市場人士告訴作者，土拍入市前，當?shù)貒敛块T都會預公告，召開土地推介會等形式進行摸排，看看房企有無參拍興趣，要保證去化率、溢價率等等，一旦流拍掉，還要內(nèi)部復盤寫報告，維持土地市場的熱度，“非常懂市場，最近賣的都是優(yōu)質(zhì)地塊，基本都要搖號”。

3月16日，恒大天府半島項目再次取證開盤，5.2萬人來搶180套房。項目火爆的核心原因是，新房與周邊二手房有1萬元左右的價格倒掛，再加上央企中化集團的接盤。這實屬市場特殊個案，價格倒掛的樓盤，在過去兩三年基本消耗殆盡。

“售樓處沒有說人山人海，大家都急于回血，靠跑量回籠現(xiàn)金流，也不會隨意漲價、收茶水費之類?！绷硪晃灰?guī)模房企市場研究人士對作者表示，目前市場回暖參差不齊，整個盤子并沒有全熱起來，近郊和遠郊項目還很一般，還在打價格戰(zhàn)，靠中介帶客。

這位市場人士判斷稱，成都樓市熱度一般會在夏天降溫，如果這波樓市情緒持續(xù)發(fā)酵，之前城投兜底的地塊沒有被真正開發(fā)入市，市場供需短期內(nèi)有所失衡，也許熱度能再維持，扛到秋天的金九銀十后，今年的日子會好過一點點。

盡管眾多年輕人被成都吸引而來，但這里卻愈發(fā)卷起來了。與房價相比，動輒上萬的高薪崗位并不好找。《財經(jīng)》雜志統(tǒng)計稱，在各地城鎮(zhèn)居民人均可支配收入排名中，成都僅位列第40位，為54897元，也是唯一入圍40強的西部城市。

求職競爭指數(shù)、單程通勤時長、周末加班時長、深夜出行訂單量……過去兩年，各種數(shù)據(jù)都在試圖釋放一個信號，在安逸幸福的城市氣質(zhì)背后，成都也正在成為新一代“卷都”。

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