南方財經全媒體記者 翁榕濤 廣州報道

(相關資料圖)

6月以來，A股、港股房地產板塊強勢反彈，帶動物業(yè)板塊也表現活躍，部分物業(yè)股月初以來股價上漲超過20%。

不過，由于宏觀層面房地產行業(yè)仍存在不確定性，消息面上雖然有一些政策回暖傳言但尚未定調，目前市場對與房地產密切相關的物業(yè)板塊仍存在兩極分化的觀點，這在上市企業(yè)高管、大股東近期的增減持中可窺一二。

南方財經全媒體記者梳理發(fā)現，一方面有多位物企高管今年以來持續(xù)增持自家股票，比如萬物云（02602.HK）公司董事長朱保全今年已經累計增持6次，涉及金額接近1000萬港元；但也有高管選擇減持，比如碧桂園服務（06098.HK）總裁李長江近半年已經兩次減持套現，涉及金額超過6000萬港元。

另一方面，作為主要股東的機構投資者對物企也出現較大分歧。比如保利物業(yè)前十大股東HSBC Global Asset Management (Hong Kong) Limited（下稱匯豐環(huán)球投資管理有限公司）今年來對公司股票先增持后減持，處于一種徘徊不定的狀態(tài)。

上市物企高管股東的增減持背后，透露了哪些信號？

股東高管增減持眾生相

作為曾經超過萬億元的板塊，物管股今年以來在資本市場的表現可以用跌跌不休來形容。

恒生港股通物業(yè)服務及管理指數（HSPSM）顯示，港股物業(yè)板塊從2022年12月底的3296點，一路下跌至2023年6月1日的2300點，跌去了30%。

但自6月2日指數開始觸底反彈，截至6月19日，恒生港股通物業(yè)服務及管理指數（HSPSM）為2549點，月初以來上漲超過10%。也正因為今年以來行情變化明顯，上市物企的股東、高管們出現多次增減持。

以萬物云為例，朱保全從今年5月31日開始增持6次，分別增持了3.99萬股、10.4萬股、4.84萬股、8萬股、5000股以及7.43萬股，最近一次增持是在6月8日，累計耗資達到了957.27萬港元，每股均價為27.22港元。

朱保全認為，“物業(yè)是一個滾雪球的行業(yè)，每年都是站在前一年的基礎上繼續(xù)增長，凡是滾雪球行業(yè)，至少是15倍市盈率；其次，物業(yè)能形成連鎖，項目可以全國復制，這又是一個市盈率加成?！?/p>

截至6月19日收盤時，萬物云每股為29.35港元，市盈率為16倍。按上述數據計算，朱保全6次增持股票估算浮盈超過了90萬元。

但港股物業(yè)板塊的劇烈波動讓有些人看到了機遇，也讓有些人看到了風險。行業(yè)管理規(guī)模排名第一的碧桂園服務，公司總裁李長江在股價低迷時刻選擇了大幅減持。

港交所數據顯示，去年12月開始物企觸底反彈，李長江在2022年12月30日的股價高位精準減持196萬股，套現3658萬港元。并且在今年3月29日再次減持210萬股，但未披露減持價格，當天股價收盤價為12.82港元/股，相比去年12月底股價已大幅下跌，按當天股價估算套現2700萬港元左右，兩次減持共套現超6000萬港元。

在3月29日這一天，碧桂園服務還有另外兩位高管同樣進行了減持，公司副總裁郭戰(zhàn)軍、副總經理肖華分別減持了60萬股、66萬股，按當天股價估算套現769萬港元、846萬港元。

李長江并未在6月以來的市場回暖期間進行操作，目前仍持股691萬股，按6月19日收盤價10.62港元/股計算，目前李長江持倉價值為7338萬港元。

高管下場增持歷來是提振股市信心的重要手段。股價持續(xù)走低，往往需要高管們拿出真金白銀增持 " 護盤 "。但即便是同一家上市公司，也有高管們選擇了方向相反的操作。

新城悅服務（01755.HK）今年共有三位高管進行了股權增減持。其中新城悅服務董事長兼首席執(zhí)行官戚小明分別在4月24日、4月25日增持1萬股、4萬股，耗資25.88萬港元，累計持股為501萬股，按6月19日股價估算價值2154萬港元。

新城悅服務首席運營官杲新利于4月14日增持7.3萬股，耗資44.43萬元，累計持股為169.7萬股；但在同一天，新城悅服務首席品牌官吳倩倩則減持2.4萬股，套現14.34萬元，剩余累計持股123萬股。

高管在同一天出現增減持分歧的現象，也出現在了融創(chuàng)服務（01516.HK）。作為實控人的孫宏斌于5月31日減持了1387.2萬股，按當日收盤價1.99港元/股計算，套現2760萬港元；而在同一天，另外兩位高管則進行了增持操作，融創(chuàng)服務行政總裁曹鴻玲增持了220萬股，估算耗資437萬港元；融創(chuàng)服務首席財務官楊曼增持了68.9萬股，估算耗資137萬元。

除了高管以外，也有物企的大股東也存在搖擺不定的狀態(tài)。匯豐環(huán)球投資管理有限公司是保利物業(yè)H股的第五大股東，今年以來先是4次增持，分別增持62萬股、48萬股、223萬股、30萬股，累計花費資金1.78億港元，增持均價為48.69港元/股。但在4月27日減持83萬股，套現3854萬港元，減持價格為46.44港元/股，低于此前增持平均價格。

同樣減持保利物業(yè)的大股東，還有興證全球基金管理有限公司。作為公司H股第一大股東，興證全球基金在2022年底持有925.58萬股，于今年6月1日減持11.2萬股，套現404.59萬元。

物企高管、大股東的增減持背后，除了個股基本面的因素以外，更主要的還是對行業(yè)未來前景的判斷出現分歧。房地產行業(yè)政策變化以及商業(yè)模式的想象空間成為物業(yè)股估值的主要影響因素。

物業(yè)股估值仍處于歷史低位

拉長周期來看，自2021年中以來物業(yè)與地產走勢高度相關，當前物業(yè)和地產處于同漲同跌的階段，但是從各階段表現來看，物業(yè)股較地產股彈性較大。

從地產端來看，國家統計局新聞發(fā)言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉表示，5月份房地產市場總體平穩(wěn)，但受到多重因素影響，房地產開發(fā)建設仍比較低迷，房地產市場還在緩慢恢復。

2023年1-5月份，房地產開發(fā)投資與銷售數據顯示無論是投資端還是銷售端，都面臨較大壓力。其中1-5月全國房地產開發(fā)投資45701億元，同比下降7.2%（按可比口徑計算）；商品房銷售面積46440萬平方米，同比下降0.9%，其中住宅銷售面積增長2.3%。

申港證券分析師曹旭特分析指出，“目前A股房地產指數基本已回吐去年11月以來房地產行業(yè)三支箭政策利好以來的漲幅，而物業(yè)板塊亦回落至低位。物業(yè)估值仍處于歷史低位，近期物業(yè)股集體上漲，主要因為房地產政策調整致市場預期走強，疊加海外流動性壓力緩解，港股資金面得到改善等影響，政策預期以及市場情緒推動上漲?！?/strong>

有上市物企高管在接受記者采訪時表示，“物管行業(yè)股價波動劇烈，在不到兩年的時間里從山峰跌落到了谷底，目前仍在歷史低位，許多投資者仍然心有余悸，地產行業(yè)能否復蘇仍是物業(yè)股估值修復的關鍵?！彼J為，物企的經營基本面仍然比較穩(wěn)健，可以通過適當的增持回購、加大現金分紅、強化股權激勵等方式提振資本市場信心。

回顧今年以來的物業(yè)資本市場，除來自各方增持外，還有中駿商管、德信服務集團、建業(yè)新生活等企業(yè)展開的多輪回購行動，以及新城悅服務、金科服務等多家物企發(fā)布股份獎勵計劃。

以德信服務集團為例，今年以來累計進行5次回購，合計回購2113.00萬股，累計回購金額6039.74萬港元；2023年以來，新城悅服務已累計購回40萬股激勵股份，合計總代價約為183萬港元，而在過去的2022年，新城悅服務就股份獎勵計劃合共買入50萬股股份。截至目前，新城悅服務股份獎勵計劃已擁有約1617.4萬股股份，占總股本的1.8562%。

有物管行業(yè)人士告訴記者，“上市物企發(fā)起股票回購，既展現了對行業(yè)前景和公司股價的樂觀態(tài)度，也向市場傳遞了公司價值被低估的信號，有利于提振市場信心。而物管行業(yè)目前處于低迷狀態(tài)，企業(yè)發(fā)布股權激勵計劃，表明了管理層對業(yè)績增長有信心，同事將公司與員工的利益深度綁定，有利于激發(fā)和調動員工的積極性，實現企業(yè)良性發(fā)展。”

東方證券房地產行業(yè)分析師趙旭翔表示，“物管的核心邏輯從判斷公司的成長性轉為研究公司在項目服務生命周期中賺取穩(wěn)定現金流的能力。”

他認為，物業(yè)高增長時代已過，但快速擴張導致項目質量良莠不齊的影響仍在，物企盈利能力普遍承壓，收并購帶來的商譽減值風險開始顯現。關聯方信用風險仍未完全化解成功，非業(yè)主增值服務成長性不足，關聯方應收賬款減值引起利潤表陣痛。內憂外患下板塊成長信心不足，估值持續(xù)調整。但長期來看物業(yè)行業(yè)輕資產、現金流穩(wěn)定、利潤可見性高的優(yōu)勢依然存在，行業(yè)集中度較低的格局未變，優(yōu)質物業(yè)公司仍有望保持穩(wěn)定增長的業(yè)績和較高的投資價值。

關鍵詞：