在國內(nèi)短中長期利率市場均在不斷下行時，規(guī)模龐大的保險資金也在尋覓更穩(wěn)妥安全的投資渠道。

(資料圖)

據(jù)了解，在年初中國平安旗下平安人壽披露對上海來福士廣場等六個商業(yè)辦公不動產(chǎn)項目的投資，以及友邦人壽以出資51.81億元投資上海市虹口區(qū)北外灘89街坊項目等行為引起市場廣泛關(guān)注后，及至下半年，以平安、太保等為代表的險企又開始加大對一線城市不動產(chǎn)領(lǐng)域的投資，呈現(xiàn)“小步慢跑”的態(tài)勢。

根據(jù)平安人壽最新發(fā)布的公告內(nèi)容顯示，其對上海東方萬國等四個產(chǎn)業(yè)園區(qū)不動產(chǎn)項目新增出資0.58億元，累計出資已達到53.65億元，而截至上半年平安人壽已累計披露了對五個大額不動產(chǎn)項目的投資，累計出資總額達到了539億元；與此同時，就在5月31日，中國太保壽險也發(fā)布公告稱，出資1.72億元投資上海市黃浦區(qū)淮海中路街道123、124、132街坊地塊。

“現(xiàn)在很多機構(gòu)對不動產(chǎn)的投資都在收縮，而保險資金卻在加碼。盡管保險資金對不動產(chǎn)有偏好，但是這種投資是抄底還是抱團取暖目前尚待觀察，尤其下半年險資布局不動產(chǎn)的趨勢是否延續(xù)，以及收購項目后如何操作，都值得關(guān)注?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進分析指出。

瞄準(zhǔn)5%安全收益率

在保險業(yè)內(nèi)人士看來，在當(dāng)前國內(nèi)利率大環(huán)境持續(xù)走低的情況下，一線城市的不動產(chǎn)投資無論是出于抗低利率風(fēng)險還是長期投資規(guī)律來說，都是不錯的選擇。

“在超過20萬億元的保險資金中，用于投資不動產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的實體項目以及債權(quán)項目加起來大約只占4%左右，也就是說險資整體在不動產(chǎn)方面的投資不到1萬億元，不過這4%的投資規(guī)模在保險資金凈投資收益中占比則達到10%?？梢钥闯霾粍赢a(chǎn)對于險資的重要性，在五年前險資不動產(chǎn)年化回報率均不低于10%，盡管這兩年因為市場大環(huán)境的影響收益率出現(xiàn)回調(diào)，但找準(zhǔn)好的投資標(biāo)的達到5%的年化收益并不難?！?月27日，上海一家大型保險資管債權(quán)部門負責(zé)人梁冰（化名）告訴《華夏時報》記者。

根據(jù)中國保險協(xié)會官網(wǎng)發(fā)布的平安人壽所持有的大額未上市股權(quán)和大額不動產(chǎn)投資公告，顯示投資上海東方萬國等四個產(chǎn)業(yè)園區(qū)不動產(chǎn)項目（包括上海東方萬國項目、上海弘源科創(chuàng)項目、北京弘源國際項目、北京弘源新時代項目），新增出資0.58億元，累計出資總額約為53.65億元。

具體而言，東方萬國項目位于上海市新金橋路1599號1至14幢、17幢、18幢；弘源科創(chuàng)項目位于上海市浦東新區(qū)龍東大道3158弄6號1幢；弘源國際項目位于北京市海淀區(qū)北四環(huán)中路229號（海泰大廈南裙樓），弘源新時代項目位于北京市海淀區(qū)上地西路28號。以上物業(yè)均為產(chǎn)業(yè)園區(qū)及研發(fā)辦公項目，且均已竣工，取得不動產(chǎn)權(quán)證并投入使用。

“這意味著后續(xù)這些投資項目，將陸續(xù)給平安所投的險資帶來回報。險資對不動產(chǎn)的投資以追求長久期的穩(wěn)定性為主，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物流園等穩(wěn)定性比較強，同時隨著疫情放開，經(jīng)濟復(fù)蘇下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的收益率也更穩(wěn)定。一線城市的商業(yè)中心，物流園都屬于核心資源，產(chǎn)業(yè)園也是比較好的資產(chǎn)，這些都是險資偏好的布局方向。”對此，上海另外一家保險資管部門投研分析人士在6月24日受訪時表示。

所投項目或更聚焦

從全國市場來看，商辦物業(yè)、物流園區(qū)的項目不可勝數(shù)，但是在險資眼中，或許只有一線城市的優(yōu)質(zhì)項目才會成為他們認準(zhǔn)的標(biāo)的。

“只有優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)項目會給險企貢獻穩(wěn)定的租金收入現(xiàn)金流，而且項目本身要擁有一定的增值潛力。延展資產(chǎn)久期、強調(diào)資產(chǎn)負債匹配是險企投資的重要目標(biāo)之一，各大險企正紛紛加強長期利率債配置以拉長時間久期，另外險企也在審慎評估的前提下小幅增加未上市股權(quán)、投資性不動產(chǎn)等另類投資來提高長期投資回報率。政策托底下部分優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目有望迎來新的發(fā)展機遇，從而有助于提升險資投資組合表現(xiàn)?！毙胚_證券一位行業(yè)研究員分析表示。

值得一提的是，就在今年初的一場機構(gòu)年度論壇上，平安系高管就未來的險資投資策略發(fā)表言論時透露，平安作為長線資本，不會通過短期套利獲得太多超額收益。目前市場環(huán)境下，尤其未來2—3年，是長期資本布局的好時點，其會以更理性、更合適的價格和條件收購一些具有長期持有價值的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

“這兩年，房地產(chǎn)行業(yè)整體陷入流動性困境，無論是住宅項目，還是商辦項目，市場都較為低迷，搶著入手的機構(gòu)已經(jīng)不多。對于保險行業(yè)而言，也處于調(diào)整、轉(zhuǎn)型、重構(gòu)的關(guān)鍵時期，亟需豐富投資組合抵御風(fēng)險，而具有穩(wěn)定現(xiàn)金流收益的大宗商辦資產(chǎn)又成為重要目標(biāo)。對于地產(chǎn)股，險資過去兩年在紛紛撤退，卻是換個方式把錢投到不動產(chǎn)項目投資，實打?qū)嵉暮诵馁Y產(chǎn)，安全感更高?！睂Υ艘灿惺袌鋈耸恐赋?。

《華夏時報》記者梳理發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前險資投資型不動產(chǎn)配置的金額雖然達到萬億級規(guī)模，看似不少，不過與整體不斷增加的險資規(guī)模相比，占比還不到4%，橫向比較國際保險市場，海外巨頭持有不動產(chǎn)物業(yè)的比例都是在10%左右，所以險資逐漸提高配置不動產(chǎn)比例將是一個大趨勢。

“從去年到現(xiàn)在，一線城市的大宗商辦項目出售并不容易，尤其是受全球宏觀經(jīng)濟波動影響以及國內(nèi)疫情反復(fù)的沖擊，商業(yè)辦公市場表現(xiàn)并不樂觀。且多數(shù)房企為了快速出售資產(chǎn)回流現(xiàn)金，選擇的大多是一線城市資金沉淀大、運轉(zhuǎn)周期長的優(yōu)質(zhì)商辦資產(chǎn)，市場出現(xiàn)供過于求的局面。早前綠地控股就曾透露，未來三年計劃出售約2000億元資產(chǎn)，包括自持商業(yè)、辦公樓和酒店等，每年安排轉(zhuǎn)讓約500億元—700億元資產(chǎn)，世茂、合景泰富等多家房企也正尋求商辦資產(chǎn)出售。因而此時接盤商辦資產(chǎn)，議價空間較大，是個抄底的好時機。比如友邦50多億元從上實發(fā)展手上接盤的上實中心，該商業(yè)項目后續(xù)建設(shè)和運營總投資預(yù)計達到87億元，目前已投資金額接近70億元，其實非常劃算；另外一家險企僅用了一個多億就拿下了北京一個商務(wù)大樓50%股權(quán)，折價逾30%。這些都印證了未來險資出手撿漏的機會將更多。”6月26日，上海一家專業(yè)從事商務(wù)樓營銷租售業(yè)務(wù)的機構(gòu)負責(zé)人張慧杰向《華夏時報》記者表示。

（文章來源：華夏時報）

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