樓市階段性回暖也帶動貝殼找房業(yè)績回升。

據(jù)貝殼5月18日晚間發(fā)布的2023年一季度業(yè)績，期內(nèi)總交易額(GTV)同比大幅增長65.8%至9715億元(人民幣，下同)。

得益于交易總額回升，凈收入同比大幅增長61.6%至203億元，超出業(yè)績指引上限及市場一致預(yù)期；同比扭虧為盈，凈利潤為27.5億元，經(jīng)調(diào)整凈利潤為35.61億元。

(資料圖片)

今年一季度的平臺交易額及財務(wù)數(shù)據(jù)增幅是對當(dāng)期市場冷暖的直接體現(xiàn)，不過，3月下旬起，市場再次出現(xiàn)調(diào)整回落。

貝殼管理層對超常的業(yè)績表現(xiàn)、市場再次階段性調(diào)整保持理性，“市場暴漲的時候，我們應(yīng)該冷靜沉著；市場出現(xiàn)調(diào)整，也不需要做過度負(fù)面的解讀。既要防止因為相信而選擇性無視眼前的困難，也要防止因為悲觀而對業(yè)務(wù)端數(shù)據(jù)的改善視而不見，錯失抓住市場的機(jī)會。”

正如貝殼管理層在2022年度業(yè)績會上提出的“中性市場觀”——不必過分在乎短期市場的熱度或涼意，長期來看，交易總量和競爭整體上是相對客觀中性的，眼光應(yīng)當(dāng)看長遠(yuǎn)，不必過分夸大環(huán)境的影響，需要更多向內(nèi)看。

“向內(nèi)看”即不管市場環(huán)境變幻如何，能力與品質(zhì)的提升都是不變的。在市場低迷時保持理性、潛心成長，才能在復(fù)蘇時抓住機(jī)遇，搶收紅利。

打磨能力、提升效率

助力業(yè)績跑贏大市

今年前三個月，貝殼總交易額65.8%的增幅跑贏大市。其中，存量房GTV同比增長77.6%至6643億元，凈收入92億元；新房GTV同比增長44.2%至2779億元，凈收入84億元。

同期，據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)及國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，一季度全國二手房交易額同比增長51.2%，全國商品住宅銷售額同比增長7.1%。即便是去除統(tǒng)計口徑差異對成交數(shù)據(jù)的影響，貝殼平臺的業(yè)績也展現(xiàn)了市場恢復(fù)周期里搶收市場的能力。

貝殼解釋稱，一季度總交易額大幅回升主要因為宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)及連續(xù)出臺扶持政策的背景下，疫情期間積壓的住房需求得到釋放，及住房市場預(yù)期得到改善；家裝家居業(yè)務(wù)的擴(kuò)張也助力業(yè)績回升。

市場相對轉(zhuǎn)暖固然是業(yè)績實現(xiàn)回升的直接原因，但在歷經(jīng)市場低谷時能保持戰(zhàn)略定力，不斷打磨能力、提升效率，也為貝殼搶收市場復(fù)蘇和季節(jié)性紅利做好了準(zhǔn)備。

過往20多年，貝殼及鏈家形成了優(yōu)異的銷售去化能力及、一二手作業(yè)聯(lián)動能力，積累了大量二手房客源，隨著布局的一二線城市率先恢復(fù)，貝殼該業(yè)務(wù)凈收入同比增長42.2%。

2021年下半年來的一系列成本費用優(yōu)化舉措，也幫助貝殼更高效經(jīng)營，投入獲得更大的杠桿效應(yīng)。一季度，該公司毛利率由去年同期的17.7%增加至31.3%；Non-GAAP凈利潤35.61億元，去年同期則僅為2800萬元，對比收入規(guī)模相近的2021年一季度，Non-GAAP凈利潤則增長了137%。

毛利率提升及更好的運營杠桿效應(yīng)綜合作用下，貝殼經(jīng)營利潤率從去年同期的-7.3%上升至今年一季度的14.7%。

此外，在更注重“安全”的背景下，貝殼提升了信用優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)能力，今年一季度，貝殼國央企收入占比提升至46%。

體現(xiàn)在回款效率上，一季度新房回款88.4億元，連續(xù)7個季度超過新房收入；經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入76億元，連續(xù)6個季度實現(xiàn)正向經(jīng)營性現(xiàn)金流；應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)也縮短至僅59天，環(huán)比縮短5天。

“在更好的新房回款支持下，貝殼一季度的壞賬凈影響降至1.27億元?！毙鞚跇I(yè)績會上透露。

未來，貝殼財務(wù)策略將更精細(xì)化及有針對性，一賽道在成本及費用優(yōu)化的基礎(chǔ)上，將繼續(xù)提升經(jīng)營質(zhì)量，促進(jìn)有效增長。

具體而言，對留存下來的平臺外部優(yōu)質(zhì)產(chǎn)能，在分區(qū)域精細(xì)化資源配置的基礎(chǔ)上，提升合作質(zhì)量，吸引行業(yè)競優(yōu)，帶來人店效益的提升；新房業(yè)務(wù)繼續(xù)嚴(yán)守管理底線，在平衡業(yè)務(wù)財務(wù)健康度和風(fēng)險的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場情況適當(dāng)拓展無風(fēng)險的規(guī)模增長；同時跟隨市場復(fù)蘇節(jié)奏，對銷售和市場費用做合理適當(dāng)?shù)耐度?，并堅定不移對前沿信息技術(shù)應(yīng)用進(jìn)行投入。

人店數(shù)量扭轉(zhuǎn)下降趨勢

與服務(wù)者共同成長

交易服務(wù)的核心是人，在行業(yè)處于低迷狀態(tài)時，從業(yè)者對未來發(fā)展較為迷茫，大量從業(yè)者選擇了離開。保證人、店的穩(wěn)定性，對行業(yè)發(fā)展尤為重要。

從門店及經(jīng)紀(jì)人數(shù)量看，貝殼平臺的人、店正穩(wěn)定回升至正常水平，一季度扭轉(zhuǎn)連續(xù)下降的勢頭，活躍門店數(shù)環(huán)比增加約6%至超過3.96萬家，活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)環(huán)比增加18%，達(dá)41.15萬人，重回41萬人大關(guān)。

“我們在市場低谷里支持預(yù)留了行業(yè)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)者，一起收獲市場的復(fù)蘇。”貝殼管理層在業(yè)績會上說道。

具體的支持措施包括，對渠道分傭比例設(shè)置了最低線，避免城市因盲目追求利潤導(dǎo)致下游生態(tài)惡化；在延續(xù)回款要求的基礎(chǔ)上加強對等保護(hù)期要求，保證經(jīng)紀(jì)人與開發(fā)商權(quán)利對等；加強對外渠的管理，實現(xiàn)外渠分級與賦能，實現(xiàn)外渠資源更高效的分配；并對盤源進(jìn)行評分，更好地調(diào)配經(jīng)紀(jì)人高效去化優(yōu)質(zhì)盤源，提升效率。

優(yōu)秀服務(wù)者的留存是交易開展的前提，市場處于低谷時，服務(wù)者潛心提升服務(wù)能力、在疫情期間堅持社區(qū)友好，則為市場復(fù)蘇時的交易成功做好準(zhǔn)備。

2021年至2022年，貝殼平臺超4600名店東完成了花橋?qū)W堂學(xué)習(xí)，平臺經(jīng)紀(jì)人完成超2400萬小時的專業(yè)學(xué)習(xí)，店東和經(jīng)紀(jì)人能力的提升帶來了穿越周期的收獲。

對服務(wù)者尊嚴(yán)、個人價值的重視是貝殼和鏈家一向的價值主張，其接下來的一大工作重點是“敢于給服務(wù)者作出承諾，持續(xù)改善服務(wù)者的職業(yè)環(huán)境和職業(yè)心態(tài)”，諸如休假等福利及對人的情感關(guān)注將持續(xù)得到改善，科學(xué)化的管理及科技應(yīng)用也將不斷落地。

另外，“服務(wù)效率”也是貝殼管理層多次提及的內(nèi)容。

過往20年，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、交易行業(yè)趕上了市場快速發(fā)展的紅利，通過解決房源真實性、不吃差價、交易安全問題的方式贏得了客戶信賴，進(jìn)而帶來規(guī)模的增長。在那個須解決行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范問題的時代，效率并非首要著力點。

發(fā)展至今，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及市場規(guī)范已基本形成，行業(yè)規(guī)模也已觸頂，效率成為企業(yè)新的著力點，效率的提升也是服務(wù)者收入提升的前提。

據(jù)彭永東在業(yè)績會上介紹，目前行業(yè)人均單量始終在0.3單/月徘徊，“未來十年的發(fā)展主線將會是‘以品質(zhì)為核心達(dá)成效率增長’?！?/p>

落到具體措施上，平臺生態(tài)建設(shè)、合作網(wǎng)絡(luò)的覆蓋與高效合作、店東和經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)化培訓(xùn)，以及固定成本相對更低的大店模式都有助于實現(xiàn)這一目標(biāo)。此外，AIGC等技術(shù)上的進(jìn)步也可能為服務(wù)者帶來提效空間，貝殼將探索和運用好這些產(chǎn)品工具，進(jìn)一步釋放一二賽道服務(wù)者的效率潛能。

兩翼業(yè)務(wù)穩(wěn)步增長

協(xié)同建立穿越周期的價值

貝殼家裝家居、租賃“兩翼業(yè)務(wù)”繼續(xù)保持了穩(wěn)定增長。

伴隨著一季度全國裝修市場復(fù)蘇，家裝家居業(yè)務(wù)總交易額為27億元，去年同期則為2億元；凈收入為14億元，可比口徑下同比增長54.3%。

一二賽道協(xié)同能力更加穩(wěn)定，房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)導(dǎo)流帶來的合同額占比超過40%。

租賃業(yè)務(wù)收入并未單獨披露，包括租賃住房管理服務(wù)、金融服務(wù)在內(nèi)的新興業(yè)務(wù)及其他凈收入同比上升222.1%至13億元。

截至一季度末，貝殼租房在管房源量突破16萬套。其中，分散式租賃住房管理服務(wù)“省心租”在管房源規(guī)模突破9萬套。

徐濤在業(yè)績會上再次強調(diào)，家裝家居和貝殼租房業(yè)務(wù)并不追求短期內(nèi)的規(guī)模擴(kuò)張，而是希望在重點城市跑通優(yōu)異模型，樹立標(biāo)桿，再推廣成功經(jīng)驗；同時會更堅定地投入能夠幫助長期能力建設(shè)的事情，包括產(chǎn)品能力打造、供應(yīng)鏈建設(shè)和服務(wù)品質(zhì)提升，不斷提升服務(wù)者的專業(yè)能力，提高消費者的滿意度。

這也是貝殼沉下心打磨能力的體現(xiàn)，重視長期能力建設(shè)，而非快速收割利潤、粗放拓張規(guī)模，為的是對客戶好和建立穿越周期的價值。

正如彭永東所說，貝殼是一家有戰(zhàn)略定力的公司，無論市場好與不好，都堅定地有所為有所不為。貝殼這個組織之所以不同，也是因為形成了被客戶和服務(wù)者激勵的文化，以及這種文化驅(qū)動的“有尊嚴(yán)的服務(wù)者、更美好的居住”的使命。

過去三個季度，貝殼在各項業(yè)務(wù)上的戰(zhàn)略定力也已被市場認(rèn)可，驗證了其在面臨不同市場環(huán)境時穩(wěn)定的經(jīng)營能力。

在徐濤看來，過去的三個季度分別展現(xiàn)了不同的市場形勢：2022年三季度，雖受異常高溫、個別城市疫情及新房風(fēng)險事件沖擊，但市場仍在復(fù)蘇通道中，恢復(fù)至正常市場的八成，當(dāng)季貝殼實現(xiàn)Non-GAAP凈利潤18.88億元；四季度市場異常艱難，購房意愿低迷，且全國多地受疫情影響，當(dāng)季實現(xiàn)Non-GAAP凈利潤15.47億元；今年一季度則是交易集中釋放的市場，正常的房屋交易需求釋放、因疫情壓制的購房需求集中釋放、部分購房者擔(dān)心房價上漲而提前入市，三大因素綜合作用下使得市場迅速反彈，在這種極端活躍的市場里，貝殼實現(xiàn)Non-GAAP凈利潤35.61億元。

“這三種連續(xù)的中性、極差、極好的市場，充分驗證了貝殼平臺的價值和極強的盈利能力?！毙鞚跇I(yè)績會上說道，貝殼不喜歡過熱的市場，但也不懼怕過冷的市場，房住不炒、供需平衡的市場最能支持平臺價值的彰顯和可持續(xù)發(fā)展。

（文章來源：藍(lán)鯨財經(jīng)）

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