細(xì)化審核標(biāo)準(zhǔn)、強(qiáng)化信息披露要求、以“管資產(chǎn)”為核心

5月12日，滬深交易所修訂發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第1號(hào)——審核關(guān)注事項(xiàng)（試行）（2023年修訂）》（下稱《REITs審核關(guān)注事項(xiàng)指引》），自發(fā)布之日起施行。

此舉旨在貫徹落實(shí)中國證監(jiān)會(huì)《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》要求，提高公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)制度化、規(guī)范化和透明化水平。

【資料圖】

“此次修訂是監(jiān)管在充分總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)后，對(duì)于資產(chǎn)審核以及信披要求的進(jìn)一步細(xì)化，也是對(duì)試點(diǎn)以來市場(chǎng)關(guān)切問題的針對(duì)性優(yōu)化?！敝薪鹧芯坎坎粍?dòng)產(chǎn)與空間服務(wù)團(tuán)隊(duì)對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，此次修訂以“管資產(chǎn)”為核心，充分體現(xiàn)了監(jiān)管對(duì)于REITs項(xiàng)目存續(xù)期運(yùn)營以及投資人利益的關(guān)注，有利于后續(xù)REITs市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展。

突出“管資產(chǎn)”

審核關(guān)注事項(xiàng)指引再優(yōu)化

滬深交易所表示，本次修訂堅(jiān)持制度化、規(guī)范化和透明化原則，旨在著力構(gòu)建符合REITs特點(diǎn)及規(guī)律的審核和信息披露體系。具體來看，一是深入總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，明確產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)范，細(xì)化業(yè)務(wù)參與機(jī)構(gòu)、評(píng)估和現(xiàn)金流要求，完善交易安排、基金運(yùn)作管理等方面的信息披露要求，壓實(shí)市場(chǎng)參與主體責(zé)任，進(jìn)一步提升市場(chǎng)規(guī)范運(yùn)作水平；二是產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路類資產(chǎn)試點(diǎn)項(xiàng)目相對(duì)集中，產(chǎn)品特性基本成熟，本次修訂從項(xiàng)目合規(guī)性、資產(chǎn)范圍以及評(píng)估參數(shù)設(shè)置等維度細(xì)化了兩類資產(chǎn)的審核關(guān)注要點(diǎn)，強(qiáng)化了歷史運(yùn)營情況、租金或收費(fèi)減免、重要現(xiàn)金流提供方等信息披露要求，并對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目有關(guān)會(huì)計(jì)處理、收費(fèi)公路項(xiàng)目擴(kuò)能改造安排等事項(xiàng)進(jìn)行了明確，進(jìn)一步提升了監(jiān)管的精準(zhǔn)性和高效性。

“下一步將指導(dǎo)證券交易所持續(xù)完善REITs信息披露制度規(guī)則，研究制定出臺(tái)定期報(bào)告和臨時(shí)公告披露指引，按照‘成熟一類、推出一類’原則，分步推出倉儲(chǔ)物流、保障性租賃住房等大類資產(chǎn)審核及信息披露規(guī)則，建立健全透明和可預(yù)期的審核注冊(cè)標(biāo)準(zhǔn)。重點(diǎn)關(guān)注資產(chǎn)及項(xiàng)目運(yùn)營質(zhì)量，進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管和投資者保護(hù)機(jī)制，更好服務(wù)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展?！弊C監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)。滬深交易所方面也表示，將堅(jiān)持規(guī)范與發(fā)展并重，加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研同時(shí)進(jìn)一步做好REITs市場(chǎng)組織培育、機(jī)制制度建設(shè)、基礎(chǔ)資產(chǎn)拓展、項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行、擴(kuò)募等各項(xiàng)工作，推動(dòng)REITs市場(chǎng)繼續(xù)向縱深發(fā)展，更好服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展與穩(wěn)增長大局。

兩大類項(xiàng)目資產(chǎn)細(xì)化要求

禁止以不正當(dāng)方式招攬業(yè)務(wù)

具體來看，本次修訂發(fā)布的《REITs審核關(guān)注事項(xiàng)指引》細(xì)化了對(duì)包括原始權(quán)益人、管理人在內(nèi)的各業(yè)務(wù)參與機(jī)構(gòu)、評(píng)估和現(xiàn)金流多方面的要求。如要求原始權(quán)益人向基礎(chǔ)設(shè)施基金轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)不得新增地方政府隱性債務(wù)，取得的回收資金用途應(yīng)當(dāng)符合國家產(chǎn)業(yè)政策；管理人應(yīng)當(dāng)披露基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目未來大修支出等資本性支出安排及其合理性，以及資本性支出對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施基金存續(xù)期內(nèi)可供分配金額的影響。同時(shí)，還要求重點(diǎn)說明基礎(chǔ)設(shè)施基金存續(xù)期內(nèi)項(xiàng)目大修支出與歷史水平（如有）是否具有延續(xù)性、與運(yùn)營年限是否匹配等。

“對(duì)于產(chǎn)業(yè)園和收費(fèi)公路項(xiàng)目，本次修訂內(nèi)容則首次基于資產(chǎn)類型差異性，提出詳盡的披露要求，如產(chǎn)業(yè)園區(qū)及收費(fèi)公路的核心運(yùn)營指標(biāo)和評(píng)估參數(shù)等。”中金研究部不動(dòng)產(chǎn)與空間服務(wù)團(tuán)隊(duì)分析稱?！禦EITs審核關(guān)注事項(xiàng)指引》細(xì)化要求包括：明確產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目土地性質(zhì)、轉(zhuǎn)讓限制、配套設(shè)施入池、租賃合同備案、重要現(xiàn)金流提供方行業(yè)屬性等合規(guī)性關(guān)注事項(xiàng)；細(xì)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目歷史運(yùn)營數(shù)據(jù)、評(píng)估參數(shù)、租金減免情況、重要現(xiàn)金流提供方租賃情況、投資協(xié)議約束、稅收優(yōu)惠政策等信息披露要求；明確收費(fèi)公路項(xiàng)目資產(chǎn)范圍、經(jīng)營權(quán)依據(jù)和范圍、轉(zhuǎn)讓限制、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等合規(guī)性關(guān)注事項(xiàng)；細(xì)化收費(fèi)公路項(xiàng)目歷史運(yùn)營數(shù)據(jù)、競(jìng)爭(zhēng)性交通設(shè)施項(xiàng)目影響、評(píng)估參數(shù)、收費(fèi)減免情況、資產(chǎn)到期移交安排等信息披露要求。

規(guī)范產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，《REITs審核關(guān)注事項(xiàng)指引》也從五方面持續(xù)細(xì)化。值得注意的是，從新修訂的內(nèi)容看，監(jiān)管層對(duì)個(gè)別基金“零費(fèi)率”搶項(xiàng)目可能引發(fā)的價(jià)格戰(zhàn)有了明確態(tài)度?！盎鸸芾碣M(fèi)、財(cái)務(wù)顧問費(fèi)水平應(yīng)當(dāng)合理，能夠覆蓋展業(yè)成本，不得以明顯低于行業(yè)定價(jià)水平等不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)方式招攬業(yè)務(wù)。管理人和外部管理機(jī)構(gòu)費(fèi)用收取應(yīng)當(dāng)根據(jù)各自工作職責(zé)合理確定，具體收取方式按照相關(guān)協(xié)議約定執(zhí)行?！毙滦抻喌闹敢龔?qiáng)調(diào)。3月份，興銀基金公募REITs團(tuán)隊(duì)中標(biāo)云南云投中裕能源有限公司基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目時(shí)的發(fā)行階段費(fèi)率和托管費(fèi)率均為“零”?！氨O(jiān)管層一直有在持續(xù)關(guān)注這類問題，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)（下稱“中基協(xié)”）也在近日組織大家召開的業(yè)務(wù)座談會(huì)上強(qiáng)調(diào)了要遏制低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)。”一位公募REITs團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。

政策不斷完善

REITs市場(chǎng)有望逐步企穩(wěn)

自2020年4月基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)工作啟動(dòng)以來，監(jiān)管層一直扎實(shí)有序推進(jìn)規(guī)則制定、市場(chǎng)培育、二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)等各項(xiàng)工作，積極支持各類市場(chǎng)主體用足、用好REITs工具。數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已有27只基礎(chǔ)設(shè)施REITs完成發(fā)行上市，累計(jì)融資規(guī)模超900億元，回收資金帶動(dòng)新項(xiàng)目投資近4500億元。另外，首批順利獲批的4只擴(kuò)募項(xiàng)目預(yù)計(jì)募集金額超50億元，帶動(dòng)新增投資超380億元，REITs作為“資產(chǎn)上市平臺(tái)”的長期戰(zhàn)略價(jià)值和持續(xù)暢通投融資循環(huán)的功能進(jìn)一步深化。

三年來，滬深交易所的相關(guān)配套制度也不斷完善，資產(chǎn)類型持續(xù)豐富，覆蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路、倉儲(chǔ)物流、市政設(shè)施、清潔能源、保障性租賃住房等主流基礎(chǔ)設(shè)施類型，積極主動(dòng)引導(dǎo)更多資金精準(zhǔn)支持國家重點(diǎn)領(lǐng)域，持續(xù)提升基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力。

二級(jí)市場(chǎng)上，面對(duì)近期市場(chǎng)的波動(dòng)，監(jiān)管部門也十分重視。據(jù)悉，交易所就敦促各家管理人面向市場(chǎng)、積極回應(yīng)市場(chǎng)關(guān)切問題。近期，包括鵬華深圳能源REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、建信中關(guān)村REIT等在內(nèi)的多只產(chǎn)品就紛紛舉辦了業(yè)績(jī)說明會(huì)，圍繞出租率下降、可供分配金額變低等投資者關(guān)切問題答疑解惑，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

“我們統(tǒng)計(jì)自2021年6月首批REITs產(chǎn)品上市以來的表現(xiàn)，總體回報(bào)達(dá)14%左右，且大部分上市項(xiàng)目首年分派目標(biāo)均超額完成，為投資人帶來穩(wěn)定的分紅收益。我們也觀察到了近期市場(chǎng)出現(xiàn)的波動(dòng)?！敝薪鹧芯坎坎粍?dòng)產(chǎn)與空間服務(wù)團(tuán)隊(duì)進(jìn)一步分析稱，一方面，試點(diǎn)開展以來，市場(chǎng)投資者對(duì)于不同項(xiàng)目的價(jià)值差異化有更為清晰的認(rèn)知，部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格因基本面波動(dòng)而出現(xiàn)相應(yīng)波動(dòng)（主要體現(xiàn)為高估值項(xiàng)目回調(diào)），這是市場(chǎng)定價(jià)逐步成熟的表現(xiàn)之一；另一方面，部分項(xiàng)目的波動(dòng)幅度過大的背后可能也反映出市場(chǎng)流動(dòng)性有待進(jìn)一步提升。

“往前看，我們認(rèn)為隨著制度逐步完善，如本次修訂中要求基金管理人設(shè)置二級(jí)市場(chǎng)異常波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)防控安排，合理確定戰(zhàn)略配售比例，保證首次發(fā)售上市后流通份額適度充裕等，以及后續(xù)新項(xiàng)目和擴(kuò)募項(xiàng)目發(fā)行，市場(chǎng)的流動(dòng)性或?qū)⒌玫教嵘?，市?chǎng)也將逐步回歸理性。同時(shí)，未來存續(xù)的REITs項(xiàng)目后續(xù)經(jīng)營披露標(biāo)準(zhǔn)或有實(shí)質(zhì)性的提升，這有利于二級(jí)市場(chǎng)投資人更好地跟蹤和比較項(xiàng)目基本面變化情況，形成良性預(yù)期?！痹搱F(tuán)隊(duì)強(qiáng)調(diào)。記者 韋夏怡

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